隨著疫情漸漸受控，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開(kāi)始重啟，各國(guó)經(jīng)濟(jì)漸漸回暖。近期各家金融機(jī)構(gòu)及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)亦保持樂(lè)觀，其中國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，由1%上調(diào)至1.9%，是唯一上調(diào)全年增長(zhǎng)預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)體。

在持續(xù)改善的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，線上消費(fèi)成為整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的最大亮點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布國(guó)民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)網(wǎng)上零售額達(dá)人民幣51,501億元，同比增長(zhǎng)7.3%，而中國(guó)兩大電商在“618”促銷活動(dòng)均創(chuàng)下銷量紀(jì)錄，帶動(dòng)中國(guó)物流儲(chǔ)倉(cāng)行業(yè)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。當(dāng)疫情緩和后，預(yù)期中國(guó)內(nèi)地能更加強(qiáng)釋放市場(chǎng)購(gòu)買力，首批進(jìn)入中國(guó)物流設(shè)施市場(chǎng)的中國(guó)物流資產(chǎn)(1589.HK)有望乘著這股勢(shì)頭拾級(jí)而上，先拔頭籌。

中國(guó)物流資產(chǎn)業(yè)務(wù)爆發(fā)性增長(zhǎng)基本盤穩(wěn)固

中國(guó)物流資產(chǎn)的中期業(yè)績(jī)剛剛新鮮出爐，從集團(tuán)的業(yè)績(jī)來(lái)看，雖然集團(tuán)最近發(fā)布了盈利預(yù)警，但卻未有對(duì)收入及毛利造成的影響，反而，集團(tuán)的收入及毛利與2016年上市時(shí)相比，五年間翻滾將近6-7倍。期內(nèi)，集團(tuán)收入同比上升10.5%至人民幣3.88億元，毛利同比上升9.1%至人民幣2.99億元，收入主要受惠以下因素上升：(i)作為集團(tuán)全國(guó)擴(kuò)張計(jì)劃之一部分，集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)中物流園數(shù)目增加，繼而令營(yíng)運(yùn)總建筑面積增加；及(ii)平均租金單價(jià)有所上升。

集團(tuán)的物流園業(yè)務(wù)亦突圍而出，其穩(wěn)定物流園的出租率仍維持較高的出租率達(dá)89.7%，持作未來(lái)開(kāi)發(fā)的土地總建筑面積約0.6百萬(wàn)平方米，以及投資項(xiàng)目總建筑面積約4.4百萬(wàn)平方米，反映集團(tuán)已為未來(lái)的發(fā)展奠下扎實(shí)基礎(chǔ)。

有分析指出，第三方物流產(chǎn)業(yè)將于2020年下半年繼續(xù)錄得穩(wěn)定增長(zhǎng)，增長(zhǎng)主要驅(qū)動(dòng)力包括更高效的物流服務(wù)需求、運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展及越來(lái)越多的零售商、制造商及其他商家，為了節(jié)約成本及效率考量，而選擇物流外包。中國(guó)政府的目標(biāo)是計(jì)劃在2025年前，進(jìn)一步降低社會(huì)物流總費(fèi)用與GDP的比率至12%左右，要實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)目標(biāo)，未來(lái)便需要投入更多的高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施，以提高物流效率。加上發(fā)改委等24個(gè)部門在2019年聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推動(dòng)物流高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的意見(jiàn)》，并再次強(qiáng)調(diào)了鞏固物流降本增效成果，增強(qiáng)企業(yè)活力，提升行業(yè)效率效益水平，暢通物流全鏈條運(yùn)行的目標(biāo)。中國(guó)物流資產(chǎn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭下半年肯定會(huì)更猛烈，物流園出租率將有進(jìn)一步上升空間。

城市發(fā)展規(guī)劃完善集團(tuán)多足發(fā)展

業(yè)務(wù)策略方面，中國(guó)物流資產(chǎn)將繼續(xù)聚焦于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)（諸如粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)以及其他選定省會(huì)及物流節(jié)點(diǎn)城市）以持續(xù)鞏固其全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)。在大灣區(qū)，除了現(xiàn)有已運(yùn)營(yíng)的肇慶、惠州項(xiàng)目，集團(tuán)將以國(guó)家推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)和長(zhǎng)三角一體化為契機(jī)，積極尋找區(qū)域內(nèi)新的投資機(jī)會(huì)，繼續(xù)構(gòu)建該區(qū)的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。

另外，除了傳統(tǒng)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)，集團(tuán)更往多足發(fā)展，例如生鮮電商、冷鏈運(yùn)營(yíng)商等業(yè)務(wù)。根據(jù)中國(guó)冷鏈物流網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)生鮮電商市場(chǎng)規(guī)模在2016年至2019年之間以超過(guò)50%的復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)至超過(guò)人民幣3,500億元的規(guī)模。而目前中國(guó)的冷鏈配套倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施依然面臨供不應(yīng)求，建造成本高，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施落后等問(wèn)題。未來(lái)集團(tuán)計(jì)劃聯(lián)合相關(guān)的優(yōu)質(zhì)冷鏈設(shè)施提供商進(jìn)行部分倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的改造和建造，打造一批擁有精準(zhǔn)溫控系統(tǒng)的冷庫(kù)設(shè)施，并將在先期集中在國(guó)內(nèi)的核心市場(chǎng)，為客戶提供相應(yīng)的高標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)設(shè)施，為業(yè)務(wù)拓展新的盈利點(diǎn)。

潛心向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型

除了倉(cāng)儲(chǔ)配套，集團(tuán)近年亦積極開(kāi)拓輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，先后于2020年6月及3月與BCC Leap Holdco, L.P及領(lǐng)盛投資管理公司合作，加速集團(tuán)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。2020年6月，集團(tuán)就發(fā)行2025年到期的本金總額為100,000,000美元6.95%可換股債券訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，這項(xiàng)發(fā)行所得款項(xiàng)有助促進(jìn)集團(tuán)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)加速集團(tuán)向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。而B(niǎo)CC Leap Holdco聲譽(yù)享譽(yù)全球，將有助公司進(jìn)一步拓寬的網(wǎng)絡(luò)，帶來(lái)更多的全球投資機(jī)會(huì)。2020年3月，集團(tuán)在疫情肆虐期間，完成與領(lǐng)盛投資管理公司簽訂第二期基金合作協(xié)議，共同投資人民幣6.63億元成立核心基金,經(jīng)營(yíng)中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，公司亦獲聘資產(chǎn)管理人，提供項(xiàng)目及物業(yè)管理服務(wù)。自2018年8月集團(tuán)宣布向輕資產(chǎn)模式邁進(jìn)以來(lái)，公司涉及發(fā)展并管理的基金項(xiàng)目近100萬(wàn)平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)人民幣50億元。

總括而言，中國(guó)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施在近年來(lái)已取得長(zhǎng)足發(fā)展，但和美國(guó)相比，整體規(guī)模相較中國(guó)龐大的經(jīng)濟(jì)體量和人口規(guī)模而言仍然很小，而人均物流設(shè)施面積與歐美、日本等發(fā)達(dá)市場(chǎng)相比差距更加明顯。隨著全社會(huì)對(duì)物流效率提出越來(lái)越高的要求，以及互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、機(jī)器人(16.160, -0.13, -0.80%)和大數(shù)據(jù)的廣泛投入和運(yùn)用，將加速淘汰效率低下的老舊物流設(shè)施，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場(chǎng)需求的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)已經(jīng)完善布局的中國(guó)流資產(chǎn)而言，隨著疫情漸漸受控，消費(fèi)力漸漸釋放，勢(shì)必讓集團(tuán)的股價(jià)逐步體現(xiàn)。